Stratégie

Situation : Un grand institut de recherche en périphérie bruxelloise voulait reconsidérer son implantation. Plusieurs options se présentaient : la rénovation des bâtiments existants, une construction neuve sur son propre terrain ou l’acquisition d'une nouvelle propriété combinée à une valorisation du site en lui-même.

Mission : L’institut a demandé l’aide de Stadim pour motiver son choix.

Approche de Stadim : Nous avons objectivé les différentes options. Nous avons vérifié à quoi pourrait ressembler concrètement une relocalisation : quelle zone géographique était éligible ? Quels étaient les critères d'établissement déterminants ? Quels sites spécifiques pouvaient entrer en considération, compte tenu des principaux critères des employés et des clients de la société ? Nous avons ensuite examiné quels seraient les revenus de valorisation et les coûts d'investissement selon les différents scénarios, et comment ils s’articulaient entre eux. Finalement, les différentes options ont été comparées les unes aux autres, les éléments financiers de l’investissement et la valorisation ayant été examinés avec les autres critères d’implantation des scénarios.

Situation : Le campus d'un groupe scolaire gantois était en très mauvais état. Le groupe envisageait un investissement pour améliorer les infrastructures en tant que telles et les combiner à un développement commercial sur le site.

Mission : Le groupe a demandé l'aide de Stadim pour avoir une idée de l’ordre de grandeur à la fois des investissements et des revenus de valorisation, ainsi que de l’impact financier d'un éventuel PPP (partenariat public-privé).

Approche de Stadim : Nous avons objectivé les différentes options. En collaboration avec un bureau d’étude, nous avons vérifié les options que le groupe scolaire avait pour installer une nouvelle école sur le site actuel, tout en gardant l’école ouverte. Nous avons vérifié si une combinaison avec une fonction résidentielle était possible sur le site. Nous avons calculé la plus-value du développement de la fonction résidentielle et nous en avons estimé l'impact dans le cadre d'une mission design-and-build pour l’ensemble du développement. Nous avons par ailleurs examiné la possibilité d'un PPP dans le cadre d'un contrat DBFM (Design, Build, Finance, Maintain), où l'école ne paierait pas le solde d'investissement en une seule fois mais où elle verserait une redevance annuelle pour la mise à disposition de l’école.

Situation : Une ville régionale avait beaucoup investi dans l’accessibilité, la mobilité et l’aménagement paysager afin d’intégrer qualitativement un développement résidentiel planifié dans les quartiers résidentiels voisins. Pour compenser ces investissements, la ville souhaitait imposer des charges urbanistiques au promoteur.

Mission : L'administration communale souhaitait savoir jusqu’où l'on pouvait aller sans dépasser les critères du ‘raisonnable’ et de la ‘proportionnalité’. Pour ce faire, elle a demandé conseil à Stadim.

Approche de Stadim : Dans cette situation, nous nous sommes placés dans la perspective du promoteur et nous avons examiné la valeur ajoutée des investissements de la ville pour le développement lui-même : quel serait l'impact sur les prix de vente et les coûts de développement évités ? Nous avons par ailleurs vérifié quel serait l’impact des charges urbanistiques envisagées : étaient-elles proportionnelles à la valeur ajoutée apportée ou abaissaient-elles le prix du terrain à un point tel que le business case était compromis ?

Situation : Une commune souhaitait réaliser un PES pour le développement d'une zone intérieure dans le centre d’un des villages de la commune.

Mission : La commune a demandé à Stadim de vérifier quels scénarios de développement potentiels étaient faisables financièrement pour les propriétaires publics et privés. Dans le même temps, le renforcement du centre du village devait offrir une plus-value sociale suffisante.

Approche de Stadim : Pour ce type de mission, nous avons collaboré avec un bureau d’étude avec lequel nous avons élaboré un projet de développement de la zone intérieure qui soit à la fois faisable et socialement souhaitable. Stadim a calculé les valeurs foncières des différents scénarios de sorte que le développement reste faisable et ne soit pas reporté. Nous avons par ailleurs analysé la position de négociation des propriétaires privés ayant des positions foncières importantes en vue de la création d’une banque foncière. En ce qui concerne le programme, nous avons analysé quel serait l’impact d'un accent plus commercial ou plus public sur la désirabilité fonctionnelle et la faisabilité du développement. Enfin, Stadim a également donné des conseils sur les instruments (politiques) susceptibles d’accélérer la poursuite du développement.