Hoe vergaat het de immobiliënwereld in coronatijden?

Stadim, het grootste onafhankelijke schattingsbureau in België, opgericht in 1996 door Philippe Janssens en Paul De Wael, biedt consulting, studies en waardering van vastgoed in de hele Benelux. In het kader van EVA (European Valuer’s Alliance) is Stadim ook actief op Europees niveau. Het team bestaat uit 25 ervaren collega’s. Hun werkterrein omvat alle klassieke vastgoedsegmenten, van residentieel vastgoed en kantoren, tot retail en logistiek vastgoed. Daarnaast evalueert en waardeert Stadim ontwikkelingsgronden en is het verder gespecialiseerd in segmenten als zorgvastgoed,
studentenvastgoed en leisure.Stadim heeft een brede waaier van klanten, zowel uit de publieke als uit private sectoren, waaronder banken, gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV’s), verzekeringsmaatschappijen … Ook werkt Stadim in opdracht van ontwikkelaars, assetmanagers, privé-investeerders, patrimoniumvennootschappen, bedrijfsrevisoren, advocaten en notarissen. Overheidsopdrachten worden uitgevoerd op de verschillende niveaus, van gewest en provincies tot gemeenten. Buiten de schattingspraktijk heeft Stadim nog een educatieve poot. Experten geven cursussen over waarderen van en investeren in vastgoed aan Artesis Hogeschool, KULeuven en EHSAL. Stadim kan voor zijn expertise putten uit een databank van meer dan 50 jaar, met gegevens en studies die over verschillende voorgaande (vastgoed)crisissen lopen.

Verwachte economische impact van de crisis
Een belangrijk inzicht in de evaluatie van de algemene economische impact van deze crisis is het verschil tussen een pandemie en een recessie. Een pandemie is een gezondheidscrisis die ertoe leidt dat grote delen van de wereldeconomie stilvallen, zonder dat hieraan structurele economische problemen ten grondslag liggen. Bij een recessie is dat wel het geval. Het gevolg is dat de economie na een pandemie ook grotendeels vlot kan heropstarten. De effecten van het tijdelijk stilvallen zullen zich wel als een rimpeleffect verderzetten in de economie. Een tijdelijke stijging van faillissementen, jobverlies, huurachterstallen … en de kosten van heropstart kunnen leiden tot inflatie, daling van de koopkracht en stijgend investeringsrisico op korte termijn. Dat effect kan versterkt worden door aanhoudende of stijgende belastingdruk als gevolg van de gestegen overheidsschulden.

Als deze effecten lang aanhouden zullen zij leiden tot een blijvende daling van het consumentenvertrouwen en investeringsvertrouwen, mogelijk versterkt door de vrees voor nieuwe lockdowns. Dat kan op zijn beurt leiden tot een wereldwijde recessie met versterkte negatieve effecten op een aantal vastgoedmarkten. Zo kan het rimpeleffect van de gezondheidscrisis toch evolueren naar een systeemschok. De economische modellen zijn in deze fase van de crisis nog veel te uiteenlopend om hier uitspraken over te kunnen doen. Er wordt verwacht dat door de huidige lage rentevoeten en lage inflatie het herstel makkelijker zal verlopen dan na de financiële crisis van 2008.

In elk geval mag niet uit het oog verloren worden dat rendementen van vastgoedinvesteringen altijd in relatie moeten gezien worden tot de alternatieven. Indien het verschil tussen vastgoedrendementen en rendementen op staatsobligaties significant blijft, zullen veel segmenten van vastgoed een sterke aantrekking op investeerders blijven uitoefenen, ondanks het veranderde of verhoogde risicoprofiel.

Residentieel vastgoed: prijsplafonnering maar geen crash

Tijdens de financiële crisis van 2008 lag een bubbel in het residentiële vastgoed – voornamelijk in de VS – aan de basis van een wereldwijde economische crisis. Overaanbod en overwaardering van
residentieel vastgoed, in combinatie met te hoge loan-to-values in de woningkredieten, resulteerden in veel landen tot een crash van de prijzen. Door een afwezigheid van overaanbod of overwaardering ontsprong het Belgisch residentieel vastgoed grotendeels de dans, met alleen een lichte terugval in de prijzen tot gevolg, gepaard met een tijdelijke afkoeling van de ontwikkelingsmarkt.

In deze coronacrisis zal het residentieel vastgoed geen leidende, maar een volgende positie innemen. Waardering van nieuw en te renoveren residentieel vastgoed is sterk afhankelijk van het beschikbaar inkomen en de afbetalingscapaciteit van gezinnen. Het beschikbaar inkomen zal volgens economen gemiddeld met 5 procent krimpen, terwijl het gemiddelde ontleningspercentage voor woningkredieten mogelijk verder zal dalen. Dat kan een negatieve invloed hebben op de woningprijzen, vooral in het segment boven 300.000 €. Bij een aankoop moet je, gelet op de
transactiekosten, al snel rekenen op ongeveer een derde van de aankoopprijs dat als ‘eigen middelen’ moet ingebracht worden. Eens voorbij de 300.000 € betekent dat meer dan 100.000 € aan
eigen kapitaal.

Een typisch effect van aanhoudende economische onzekerheid is het uitstellen van investeringen. Dat geldt uiteraard ook voor privé-investeringen in residentieel vastgoed, en kan eveneens leiden tot een nieuwe – mogelijk kortstondige- afkoeling van de ontwikkelingsmarkt.

Onderstaande grafiek geeft de zeer sterke binding weer tussen de prijs van woonhuizen en een beperkt aantal bepalende onderliggende factoren: de koopkracht, inflatie, rentevoet en gemiddelde
looptijd van de lening. De samenhang van deze parameters bepaalt al decennialang de prijsevolutie van de woonhuizen in België. De tragere stijging van de woningprijzen van de laatste jaren (ten
opzichte van de samenhang van deze parameters) geeft aan dat er zeker geen structurele overwaardering is van woningprijzen in ons land.

Een aantal van deze factoren kunnen in geval van een recessie, als gevolg van de wereldwijde pandemie, gevoelig veranderen, waarbij vooral een daling van koopkracht en een eventuele deflatie
een rol gaan spelen. Deze zouden op korte en middellange termijn zeker naar een nieuwe plafonnering van de prijzen kunnen leiden, in de lijn van de situatie tussen 2008 en 2010. Toen
volgde met enige vertraging een kortstondige plafonnering van de woningprijzen op de gedaalde koopkracht en de strengere voorwaarden voor hypothecaire kredieten.

Ook makelaars zien nog geen aanleiding om sterke prijsdalingen te verwachten. Integendeel. Door een langdurig aanbodtekort in de middelste prijssegmenten blijven aanvragen van potentiële kopers zich opstapelen in deze lockdown-periode. Dat terwijl er voorlopig geen nieuw aanbod op de markt komt door de praktische belemmeringen. Na het opheffen van de zwaarste lockdown-maatregelen wordt zelfs een zeer intensieve transactieperiode voorspeld. Het consumentenvertrouwen van de private residentiële koper lijkt voorlopig onaangetast, al kan dat natuurlijk veranderen als een algemene economische malaise langer aanhoudt en zich sterker laat voelen in de koopkracht.

Lees hier het volledige artikel.